Karim Essemiani, Président Fondateur du Groupe GwenneG Financial Solutions, était invité le 14 avril 2026 à Paris au Lab Immobilier Résidentiel de l’IEIF, aux côtés d’experts de l’immobilier et de l’emploi.
A cette occasion, il représentait la filiale GwenneG Asset Management pour mettre en lumière une réalité que les entreprises connaissent bien : trouver un logement pour ses salariés est devenu, en France, un vrai défi stratégique.
La crise du logement ne date pas d’hier, mais elle s’est nettement aggravée depuis 2022. Plusieurs dynamiques se cumulent aujourd’hui pour asphyxier le marché locatif privé.
L’investissement locatif privé est passé de 36 % des ventes dans le neuf en 2023 à seulement 19 % en 2025, avec un volume divisé par deux. La fin du dispositif Pinel fin 2024 et l’effondrement de la construction neuve ont encore accentué cette tendance. En 2025, le nombre de logements disponibles à la location a chuté de 7 % selon Foncia, tandis que la demande locative bondissait de 11 % (réseau Laforêt).
La hausse des taux d’emprunt depuis 2022 a bloqué les parcours d’accession à la propriété. Des ménages qui auraient dû quitter le parc locatif y restent, réduisant mécaniquement le nombre de logements disponibles pour les nouveaux arrivants. Entre 2023 et 2026, les loyers ont progressé de +8,1 %, bien au-delà de l’inflation (+5,2 %), tandis que le taux d’effort des locataires du secteur libre atteint désormais 29,6 % de leurs revenus.
Plus de 95 % du parc locatif privé est détenu par des particuliers. Il représente 7,7 millions de ménages locataires en France — soit 24,8 % des ménages. Ce parc est aussi plus ancien (36,2 % des logements construits avant 1949) et majoritairement composé de petits appartements (42,6 % font une ou deux pièces).
C’est l’un des enseignements les plus frappants partagés lors du Lab IEIF : le logement est devenu le 2ème critère de difficulté de recrutement cité par les dirigeants de PME, selon une enquête CGPME. Près d’1 recrutement sur 5 échouerait à cause de l’impossibilité pour le candidat de se loger à proximité de l’entreprise.
Ce phénomène n’est pas propre aux grandes métropoles. Les créations d’emplois se concentrent aujourd’hui davantage au sein des ETI et PME, et plus seulement dans les grandes villes. Des territoires en pleine réindustrialisation — comme Dunkerque, qui attend plus de 16 000 nouveaux emplois dans les prochaines années — se retrouvent face à un défi immobilier inédit, sur des marchés jusqu’ici considérés comme « détendus ».
Les besoins sont hétérogènes et souvent mal adressés : les jeunes actifs et apprentis (revenus de 700 à 2 000 €/mois, besoin de T1-T2 proches des lieux de formation), les salariés modestes (1 500 à 3 000 €/mois, choix de logement contraint), les cadres en mobilité, ou encore les travailleurs essentiels (soignants, forces de l’ordre…) dont les contraintes d’astreinte imposent une proximité géographique forte avec leur lieu de travail.
Face à ces tensions, plusieurs leviers ont été mis en avant lors du Lab :
Avec environ 1,4 million de logements désormais dédiés au meublé touristique en France métropolitaine (soit près de 5 % du parc), la Loi Le Meur de novembre 2024 vise à redonner aux communes des outils de régulation : quotas, procédures d’enregistrement obligatoires, DPE imposé, possibilité d’interdiction par les copropriétés.
Le dispositif Jeanbrun (plan « Relance logement ») introduit un mécanisme d’amortissement fiscal pour les investisseurs locatifs, en ciblant des zones tendues et en imposant des plafonds de loyers. Il vise 50 000 logements locatifs privés construits dès 2026.
Ce segment, encore en structuration, est censé combler l’écart entre le parc social et le marché libre. Mais sa production reste insuffisante face à l’ampleur des besoins.
Chez GwenneG Asset Management (GAM), nous sommes partis d’un constat simple que confirme notre baromètre réalisé auprès de 234 entreprises bretonnes :
Notre réponse est concrète : développer des résidences pour salariés, meublées et équipées, situées à proximité des bassins d’emploi, avec des services inclus (eau, électricité, internet, assurance, ménage des parties communes) et une offre modulable à la carte.
Nous intervenons sur l’ensemble de la chaîne — détection foncière, développement du programme, structuration du financement, gestion et exploitation — pour proposer aux entreprises un interlocuteur unique, et à leurs salariés une solution clé en main.
Avec des taux d’occupation généralement de 98 %, des résidences déjà en cours à Rennes (livraison T3 2026) et à Vannes (livraison T3 2027), et un objectif de 1 000 logements gérés d’ici 2028, GAM construit une réponse durable à un enjeu qui n’est plus seulement immobilier : loger les salariés, c’est permettre aux entreprises de se développer et aux territoires de rester attractifs.
Le marché locatif français est structurellement déséquilibré, et les solutions ne viendront pas d’un seul acteur. Elles supposent une coordination entre investisseurs privés, collectivités, employeurs et opérateurs spécialisés. C’est précisément ce que GAM s’attache à construire en Bretagne et dans le Grand Ouest.
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